近日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》中，老舊廠(chǎng)房資產(chǎn)列入盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。老舊廠(chǎng)房資產(chǎn)盤(pán)活主要路徑是通過(guò)推動(dòng)改造與轉型，提升其資產(chǎn)價(jià)值。但是，在老舊廠(chǎng)房改造與轉型中，亟待完善工程設計建設標準規范體系的頂層設計，有力推進(jìn)老舊廠(chǎng)房項目改造工程，有效盤(pán)活老舊廠(chǎng)房資產(chǎn)。

現行相關(guān)標準規范不足

當前，國家尚無(wú)老舊廠(chǎng)房改造工程設計建設的專(zhuān)用標準，但是鑒于該類(lèi)工程的特性，現行工程建設相關(guān)規劃控制、結構加固、建筑節能、建筑消防等方面的標準規范難以適用，亟待完善。

一是部分設計施工缺乏標準規范。由于老舊廠(chǎng)房改造轉型工程形式多樣，改造設計過(guò)程中經(jīng)常會(huì )遇到現行標準規范中未涉及到的情況，設計找不到依據和標準，審查部門(mén)也無(wú)據可依。如行業(yè)內尚無(wú)明確定論如何合理確定建筑物和構筑物結構的設計使用年限；工業(yè)構筑物、附屬設施等非標建筑的改造利用，缺乏相關(guān)建筑設計防火規范；多地改造項目普遍采用的混凝土結構加掛鋼結構筒體等設計，在現行標準規范中無(wú)明確界定等。

二是與相關(guān)強制性標準存在沖突。由于老舊廠(chǎng)房普遍存在空間布局、結構及需保護的歷史遺存等特定因素，往往難以滿(mǎn)足相關(guān)規劃、消防、結構等工程建設的強制性標準要求。如在傳統單地塊土地指標控制規范下，多地項目單地塊綠地率與停車(chē)位等相關(guān)規劃指標無(wú)法達到要求；已形成的老舊廠(chǎng)房建筑布局，往往較難滿(mǎn)足按民用建筑劃分防火分區及疏散距離等消防強制標準；多地作為工業(yè)遺跡保留下的工業(yè)構筑物利用往往不符合現行防火規范；多地出于工業(yè)遺存保護等需求的部分改造項目，其最大適用高度限值、結構設計可靠度標準、抗震構造要求等均較難滿(mǎn)足現行結構設計標準。

三是執行相關(guān)標準易造成風(fēng)貌破壞。由于部分納入工業(yè)遺存保護項目的保護標準缺失，強行按現有標準設計施工容易造成對需保護工業(yè)遺跡風(fēng)貌的破壞。如多地工業(yè)遺存改造工程中，其主體結構按照現行標準或需要增大結構截面、或大面積包鋼處理，使得諸多工業(yè)遺存的歷史風(fēng)貌無(wú)法保存下來(lái)；依據現行節能設計規范標準，多地工業(yè)遺存改造項目中需增加大量外保溫或內保溫以達到規范限值要求，對工業(yè)遺存原有建筑肌理破壞嚴重。

四是依據現行標準改造導致成本過(guò)高。老舊廠(chǎng)房建筑本身的改造成本就相對較高，改造中往往還要最大程度地尊重及保留工業(yè)遺存建筑的風(fēng)貌和形態(tài)，按照現行的工程建設設計施工標準規范，部分工程工藝流程復雜、成本過(guò)高，嚴重影響其改造后利用的經(jīng)濟價(jià)值。如多地改造項目中，主體結構按照現行標準設計增大結構截面、或大面積包鋼處理等手段，往往會(huì )帶來(lái)經(jīng)濟、材料、設備等各方面的投入浪費。

如何完善相關(guān)工程標準規范

借鑒國內和國際經(jīng)驗，完善老舊廠(chǎng)房改造工程的相關(guān)標準規范，有效指導推進(jìn)老舊廠(chǎng)房改造項目的實(shí)施，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)。

一是完善相關(guān)標準規范審查機制。促進(jìn)各地智庫前期介入項目的相關(guān)設計，提高老舊廠(chǎng)房改造項目的規劃審批、建筑設計方案核查等關(guān)鍵環(huán)節的決策水平。建立及完善相關(guān)專(zhuān)家審查機制，明確專(zhuān)家審查的程序、規范及時(shí)限，全面提高對老舊廠(chǎng)房改造項目中相關(guān)標準規范缺失、模糊以及存在特殊性的規劃控制、結構加固、建筑節能、建筑消防等事項的審查水平及效率。

二是制定工業(yè)遺存分類(lèi)保護標準。結合國家相關(guān)工業(yè)遺存保護及再利用的相關(guān)政策，各地針對性地制定工業(yè)遺存分類(lèi)保護與利用標準，明確工業(yè)遺存的保護類(lèi)別、等級及標準，制定工業(yè)遺存級別評定的風(fēng)貌控制導則，明確較高評級的風(fēng)貌保護區域或建筑在改造中必須更多保留原始風(fēng)貌的原則及規范，避免在項目改造中造成重要工業(yè)遺跡的破壞，延續工業(yè)遺存的歷史肌理與風(fēng)貌，明確一般等級的遺存項目的改造內容及工藝等。

三是進(jìn)一步明確相關(guān)缺失性標準。結合老舊廠(chǎng)房建筑特性及新功能特征，由各?。ㄊ校┫嚓P(guān)職能部門(mén)牽頭，探索建立相關(guān)缺失性標準，在國家相關(guān)標準制定機構指導下，形成地方標準。在處理好保護和利用關(guān)系前提下，明確包括但不限于老舊廠(chǎng)房資產(chǎn)根據原有結構鑒定情況和擬定開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的使用年限標準；建立老舊廠(chǎng)房改造類(lèi)項目的消防咨詢(xún)和評審體系，在確保消防安全前提下明確防火涂料涂覆以及部分廠(chǎng)房改造中的防火分區、疏散距離、消防車(chē)道等相關(guān)消防標準；建立專(zhuān)門(mén)適用于老舊廠(chǎng)房改造類(lèi)項目的結構類(lèi)規范標準，明確混凝土結構加掛鋼結構筒體等建筑結構設計標準等。

四是適度的調整部分強制性標準。由相關(guān)職能部門(mén)牽頭，結合老舊廠(chǎng)房改造的實(shí)際情況，在保障結構、消防安全，滿(mǎn)足節能、環(huán)保要求以及最大化兼顧保護與利用等前提下，適度調整部分強制性標準條款，形成項目試點(diǎn)經(jīng)驗。其調整條款包括但不限于變傳統單地塊土地指標控制調整為設定區域的多地塊統籌控制，允許未來(lái)規劃建設在更新單元區域內整體統籌，動(dòng)態(tài)平衡各項規劃指標；對較高評級的風(fēng)貌保護區域或建筑適當放寬節能要求；適當放松防排煙規范相關(guān)條文；在保障結構安全前提下，適當放松框架結構體系的最大適用高度限值及可靠度標準，放寬梁柱箍筋直徑、間距等抗震構造要求等。

五是適當擴展項目權衡設計范圍。結合各地老舊廠(chǎng)房改造的實(shí)際情況，涉及到項目的結構、消防、節能、內部裝修等設計中，在保障安全的前提下，可結合項目特性，適當擴展項目的權衡設計，并建立完善相關(guān)設計單位的權衡判斷標準及設計規范，以更好地適應個(gè)性化的老舊廠(chǎng)房項目更新改造。同時(shí)，不斷總結各類(lèi)項目權衡設計經(jīng)驗，并啟用設計判例法，不斷完善非標類(lèi)設計的標準化。

本文完成于2022年6月13日

（作者：投資北京研究院常務(wù)副院長(cháng) 李道今）